Dein Leitfaden nach dem Kauf

Beurkundung beim Notar & Reservierung im Grundbuch: Beim Termin liest der Notar den kompletten Kaufvertrag Wort für Wort laut vor (das ist gesetzlich Pflicht) und beantwortet eure Fragen. Käufer und Verkäufer unterschreiben – der Kauf ist damit rechtsgültig beurkundet. Gleich danach beantragt der Notar für dich die Auflassungsvormerkung im Grundbuch – sie reserviert die Wohnung für dich, der Verkäufer kann sie nicht mehr an jemand anderen verkaufen oder belasten.

Grundschuld der Bank: Finanzierst du über eine Bank, wird deren Grundschuld als erstes ins Grundbuch eingetragen (noch vor deinem Eigentum). Damit das geht, bleibt der Verkäufer zunächst noch als Eigentümer im Grundbuch stehen: Er ist wirtschaftlich schon raus, „sitzt“ aber formal noch im Grundbuch, bis die Grundschuld eingetragen ist. Erst mit dieser Sicherheit zahlt die Bank dein Darlehen aus.

Voraussetzungen & Genehmigungen: Der Notar holt alles ein, was vor der Zahlung nötig ist: Verzicht der Gemeinde aufs Vorkaufsrecht, ggf. Zustimmung der Hausverwaltung, Löschung alter Belastungen des Verkäufers – und meldet den Kauf ans Finanzamt (Grunderwerbsteuer).

Warten aufs Grundbuchamt & Fälligkeitsmitteilung: Jetzt heißt es erst mal warten: Vormerkung und Grundschuld müssen beim Grundbuchamt eingetragen werden und alle Genehmigungen eintreffen – da hängen wir alle vom Grundbuchamt ab, das kann 1–3 Monate dauern. Sobald alles vorliegt, schickt dir der Notar die Fälligkeitsmitteilung: Jetzt ist der Kaufpreis fällig – du hast i. d. R. 14 Tage Zeit zu zahlen.

Kaufpreis zahlen: Zuerst überweist du dein Eigenkapital, danach zahlt die Bank den Rest des Kaufpreises aus. Stehen im Kaufvertrag mehrere Kontonummern (IBAN), suchst du dir die passende aus – die, auf die dein zu zahlender Betrag passt. Überweise genau so, wie es in der Fälligkeitsmitteilung steht.

Grunderwerbsteuer zahlen: Du bekommst den Steuerbescheid und zahlst die Grunderwerbsteuer ans Finanzamt. Danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie geht die Umschreibung nicht.

Wirtschaftliches Eigentum (Besitzübergang): Mit vollständiger Zahlung gehen „Besitz, Nutzen und Lasten“ auf dich über. Das genaue Datum ist der Tag, an dem das Geld beim Verkäufer eingeht – also das Datum auf dem Kontoauszug des Verkäufers. Ab wann dir die Miete zusteht (und du Hausgeld & Nebenkosten trägst), regelt dein Kaufvertrag – meist ab genau diesem Zahlungseingang. Das gilt, auch wenn du im Grundbuch noch nicht als Eigentümer stehst.

Eigentumsumschreibung im Grundbuch: Zum Schluss trägt dich das Grundbuchamt als neuen Eigentümer ein. Erst damit bist du auch formal/rechtlich Eigentümer und bekommst den neuen Grundbuchauszug. läuft wieder übers Grundbuchamt · dauert nochmal einige Wochen

Sondereigentum (deine Wohnung): Innen-Instandhaltung, Mieterauswahl & -verwaltung, Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung.

Gemeinschaftseigentum: Hausgeld zahlen, an Eigentümerversammlungen teilnehmen, Kosten mittragen.

WEG-Verwaltung: kümmert sich nur um die gemeinschaftlichen Bereiche.

Sondereigentumsverwaltung: übernimmt optional Mieter, Miete, Reparaturen & Abrechnung.

Antrag stellen: Formular des Finanzamts, Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein. Offiziell ab dem 2. Jahr – Versuch im Kaufjahr lohnt sich.

Timing: Bis Ende Januar → gleichmäßig auf 12 Monate. Ende November → gut für Dezember-Boni.

Gültigkeit: in der Regel 2 Jahre, danach neu beantragen.

Vermieter-Rechtsschutz – wogegen er schützt: Mietrückstand, Nebenkosten, Mieterhöhung/Kündigung, Streit mit der Hausverwaltung.

Kosten & Zeitpunkt: ca. 100–200 €/Jahr je Einheit. Am besten direkt nach dem Notartermin – über uns Vorzugskonditionen bei der Allianz.

Mietausfallversicherung – wogegen sie schützt: zahlt die Miete weiter, wenn dein Mieter nicht zahlt (Zahlungsausfall), bei Mietnomaden sowie oft auch Sachschäden und Kosten der Räumung.

Kosten & Zeitpunkt: meist ein kleiner Prozentsatz der Jahresmiete. Lohnt sich besonders bei nur einer Einheit – schon ein Ausfall kann teuer werden. Sprich uns an, wir vergleichen die Konditionen für dich.

Umlagefähig (Mieter): Grundsteuer, Wasser/Heizung, Müll, Gebäudereinigung & -versicherung, Allgemeinstrom, Hausmeister.

Nicht umlagefähig (du): Verwaltung, Rücklage, Bankgebühren, Reparaturen deiner Wohnung.

Jährlicher Ablauf: Verwaltung erstellt die Hausgeld-Abrechnung → daraus machst du die Nebenkostenabrechnung für den Mieter (oder nutzt unsere Vorlage).

Vergleichsmiete (§558): ≥15 Monate unverändert; max. +20 % in 3 Jahren (15 % in angespannten Städten).

Staffelmiete (§557a): feste €-Erhöhungen im Vertrag, mind. 1 Jahr Abstand.

Indexmiete (§557b): gekoppelt an den VPI, max. 1× pro Jahr, immer schriftlich mit Berechnung.

1. Prüfen: Zahlungseingang & Verwendungszweck checken – oft nur verspätet.

2. Freundliche Erinnerung: kurze Mail/SMS/Brief (Vorlage vorhanden).

3. Schriftliche Mahnung: Einschreiben mit Betrag, Monat, Konto & 7-Tage-Frist.

4. Rechtliche Schritte: ab 2 Monatsmieten Rückstand ist eine fristlose Kündigung möglich – mit Anwalt (Rechtsschutz greift).

1. Kündigung prüfen: Kündigungsfrist (meist 3 Monate) & Auszugstermin schriftlich bestätigen.

2. Übergabe vorbereiten: Übergabeprotokoll, Zählerstände, Fotos vom Zustand.

3. Neu vermieten: selbst, über die Verwaltung oder Makler (1–3 Kaltmieten Provision).